Le Pret in fine, comment ca fonctionne ?

Le pret in fine est un type de crédit immobilier conçu pour améliorer la défiscalisation des personnes voulant principalement faire des investissements dans le locatif. Dans d’autres cas moins fréquent, le pret in fine peut également servir à acheter une résidence secondaire. Le pret in fine est un crédit qui est accordé à un emprunteur pour une période allant de 3 à 15 ans. Le montant du credit in fine doit être minimum de 21 500 € cependant il n’y a aucun montant maximal d’emprunt.

Lorsque l’on souscrit à un pret in fine on ne rembourse pas son crédit par des mensualités. Il n’y a que des intérêts dans les mensualités, et on rembourse son crédit à la fin de la durée prévue par le contrat. Étant donnée que le taux d’intérêt est normalement calculé sur le montant restant à rembourser, les intérêts sont plus élevés dans un emprunt In Fine que dans un crédit immobilier standard, puisque contrairement au crédit immobilier standard, le remboursement pret in fine à verser à la banque ne diminue pas avec le temps.

Le mode de fonctionnement du credit in fine

Durant toute la durée du prêt in fine, vous ne rembourserez uniquement les intérêts. Ainsi le capital emprunté restera le même jusqu’à la fin du crédit… cependant au terme du pret in fine vous devrez remboursez le capital en une seule fois. Accentuer le montant global des intérêts présente surtout une utilité fiscal destiné aux personnes qui sont fortement imposées et qui reçoivent déjà des revenus fonciers.

Avec l’emprunt in fine, pour rembourser le capital, vous allez construire une épargne en restituant tous les mois durant toute la durée du pret in fine taux une mensualité sur un produit financier (assurance vie, capitalisation, etc…). Cette épargne va permettre de rembourser la totalité du capital emprunté. L’organisme financier dispose alors d’une garantie nécessaire puisqu’elle s’assure que l’épargne sera bien prédéterminée au remboursement du capital du pret in fine.

Autre garantie obligatoire demandée par la banque lors d’un pret in fine : l’assurance invalidité-décés, elle aura comme objectif de couvrir les mensualités et le capital total emprunté. L’assurance pour le pret in fine demande des frais mais elle peut être très avantageuses pour les héritiers, à savoir si l’emprunteur du pret in fine décède pendant le crédit, l’assurance remboursera l’organisme financier et permettra à la famille de récupérer un bien immobilier entièrement payé.

N’hésitez pas à faire une simulation pret in fine pour faire des économies

Quel est intérêt d’un pret In Fine en fin de compte ?

Le credit In Fine est surtout utile lorsque l’on fait de l’investissement locatif. Cela sert énormément aux personnes ayant de hauts revenus pour payer moins d’impôts, il s’agit alors d’une technique de défiscalisation. Une autre méthode consiste à placer l’argent ainsi gagné pour réaliser une plus-value qui permet de compenser les intérêts plus élevés. Certains organismes proposent des placements spéciaux pour valoriser l’emprunt in fine.

Le plus intéressant reste d’utiliser le pret infine dans le cadre de l’investissement locatif. Les intérêts de l’emprunt immobilier locatif font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Les revenus des locataires servent à rembourser l’emprunt, et la vente du bien à la fin de la durée du contrat de crédit permet de le rembourser sans encombre tout en réalisant une plus value, surtout si des travaux ont été intelligemment réalisés pour améliorer la valeur du bien.

N’oubliez pas que pour obtenir le meilleur taux de crédit immobilier, il faut faire une simulation avec notre outil en haut de page et rentrer les données requises dans les champs adaptés quand le formulaire vous le demandera. Le credit In Fine n’est pas adaptés aux particuliers en manque de moyens financiers qui cherchent juste à obtenir un credit facile pour devenir propriétaires d’un bien dans lequel ils comptent habiter en personne : il vaut mieux se rabattre dans ce cas sur un prêt immobilier à taux fixe – et pour obtenir le meilleur taux de credit immobilier, il faut faire une simulation avec notre outil en haut de page. Une fois celle-ci effectuée, vous recevrez des offres adaptées aux particuliers dans votre situation par mail et sous 48h environ. Vous aurez de plus la possibilité d’être joint au téléphone par un courtier qui répondra à vos questions et vous aidera à mettre en place votre projet.

Exemple de prêt immobilier in fine

• Vous voulez financer l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 150 000 € ;
• Votre apport personnel est de 20 000 € ;
• Votre prêt in fine a une durée de 10 ans ;
• Le taux d’intérêt du prêt est de 4,60 % ;
• Le taux d’intérêt du placement est de 4 % ;
• Vous épargnez votre apport personnel pour 10 ans et pour un taux de 4 %. L’épargne est donc de : (capital + intérêts) = 29.605 €.

Analyse

Votre prêt est de 100 000 €. L’épargne de votre apport personnel vous permettra de rembourser 29 605 € ;

100 000 € – 29 605 € = 70 395 €. Il vous reste donc 70 395 €  à rembourser ;

Vous devrez donc épargner 396 €  chaque mois sur une durée de 10 ans et avec un taux de 4 % ;

Le montant de votre prêt in fine est de 100 000 €, sa durée est de 10 ans, et sa mensualité est de 383,33 € ;

Votre crédit in fine généré des intérêts pour un montant total de 46 000 €. Ce montant sera déduit de vos revenus locatifs.

Comparaison entre un crédit in fine et un prêt amortissable

Nous allons considérer que l’exemple que nous venons de voir correspond à un prêt amortissable.

Tableau A

Analyse

Nous constatons que les mensualités du crédit in fine « épargne + intérêts » sont plus élevées que les mensualités du prêt amortissable, la différence est de 66,78 €.

1 060,33 € – 993,55 € = 66,78 € ;

Les intérêts générés par le crédit in fine sont en revanche plus élevés que ceux du prêt amortissable.

46 000 € – 19 226 € = 26 774 €. C’est une différence de 26 774 € qui sera déduite des revenus de l’emprunteur.

Tableau B

Analyse 1ère année

Le loyer annuel s’élève à 11 400 €, le crédit in fine généré des intérêts annuels pour un montant de 4599,96 €. Le revenu foncier que l’emprunteur obtient pendant la première année est de : 11 400 € – 4 599,96 € = 6800,04 € ;

Le prêt amortissable généré des intérêts annuels pour un montant de 3461,29 €. Le loyer annuel s’élève à 11 400 €. Le revenu foncier de la première année s’élève à :

11 400 € – 3 461,29 € = 7 938,71 €.

Analyse 10ème année

Le loyer annuel s’élève à 11.400 €, le crédit in fine génère des intérêts annuels pour un montant de 4599,96 €. Le revenu foncier que l’emprunteur obtient pendant la première année est de : 11 400 € – 4.599,96 € = 6800,04 € ;

Le prêt amortissable génère des intérêts annuels pour un montant de 229,21  €. Le loyer annuel s’élève à 11 400 €. Le revenu foncier de la première année s’élève à : 11 400 € – 229,21 € = 11 170,29 €.

Conclusion finale

• La rentabilité du crédit in fine augmente avec l’avancée du prêt ;
• Il permet aux emprunteurs disposant de revenus locatifs de réduire le montant imposé ;
• Son taux d’intérêt fixe facilite la constitution d’une épargne régulière.

Découvrez les autres types de crédits :

• Comment contracter un prêt relais ?
• Comment réussir son prêt hypothécaire ?
• A qui s’adressent les prêts aidés ?